Sicherungshypothek / Zwangshypothek (§§ 866, 867 ZPO)
Die Zwangssicherungshypothek ist die Vollstreckung in ein Grundstück des Schuldners durch Eintragung einer Hypothek im Grundbuch (§§ 866, 867 ZPO). Sie verschafft dem Gläubiger keine sofortige Zahlung, sondern eine dingliche Sicherheit: Die Forderung ist am Grundstück besichert und überlebt auch spätere Verfügungen des Schuldners.
Rechtsgrundlagen zuletzt geprüft: 13. Juli 2026
Rechtsgrundlage
Sicherungshypothek (Zwangshypothek) in der Praxis
Neben Titel, Klausel und Zustellung (§ 750 ZPO) gilt eine Bagatellgrenze: Die Eintragung ist nur wegen einer Forderung von mehr als 750 Euro zulässig (§ 866 Abs. 3 S. 1 ZPO); mehrere Titel desselben Gläubigers können zusammengerechnet werden. Zuständig ist das Grundbuchamt, nicht das Vollstreckungsgericht — der Antrag wird direkt dort gestellt (§ 867 Abs. 1 ZPO).
Mit Eintragung entsteht eine Sicherungshypothek kraft Gesetzes (§ 867 Abs. 1 ZPO). Ihr Rang bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung — vorrangige Grundpfandrechte (z. B. die finanzierende Bank) gehen vor. Das ist der praktisch wichtigste Prüfpunkt: Ist das Grundstück bereits in voller Höhe valutiert belastet, ist die Zwangshypothek wirtschaftlich wertlos.
Aus der Hypothek selbst kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben (§ 867 Abs. 3 ZPO); häufig genügt aber schon die Sicherung: Bei Verkauf oder Umschuldung des Grundstücks muss die Hypothek abgelöst werden.
Aus Gläubigersicht
Die Zwangshypothek ist das Geduldsinstrument unter den Vollstreckungsmaßnahmen: geringe laufende Kosten, langfristige Wirkung, und sie „arbeitet", sobald der Schuldner über die Immobilie verfügen will. Sinnvoll ist sie, wenn der Schuldner Grundeigentum hat (erkennbar aus der Vermögensauskunft oder dem Grundbuch), aktuell aber kein pfändbares Einkommen oder Guthaben. Vor der Eintragung gehört die Rangstelle geprüft — eine nachrangige Hypothek hinter voll valutierten Grundschulden sichert nur auf dem Papier.
Häufige Fragen
Was kostet die Eintragung?+
Es fallen Gerichtskosten des Grundbuchamts nach dem GNotKG an; die Höhe richtet sich nach der Forderungshöhe. Als notwendige Vollstreckungskosten sind sie vom Schuldner zu erstatten (§ 788 ZPO).
Verjährt die gesicherte Forderung?+
Die titulierte Hauptforderung verjährt in 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB); die Hypothek sichert zudem dinglich — der Gläubiger kann selbst bei Verjährung der Forderung aus dem Grundstück Befriedigung suchen (§ 216 Abs. 1 BGB).
Verwandte Begriffe
Grundeigentum als Sicherheit nutzen — kvit prüft Rangstelle und wirtschaftliche Aussicht vor jeder Eskalation.
Forderung digital übergeben — kvit